🗂️ Registros Públicos — LRP, notas e protesto
Um bloco “de lei especial” que o juiz precisa dominar por dentro: a atividade delegada do art. 236 da CF, a espinha dorsal da Lei nº 6.015/1973 (LRP) e da Lei nº 8.935/1994, os princípios do registro imobiliário e a jurisprudência do STF/STJ que a banca cobra quase literalmente. Aqui a segurança jurídica das titularidades ganha nome e endereço.
🎯 O que você vai dominar
- Enquadrar a natureza dos serviços notariais e de registro como atividade estatal delegada a particular (art. 236 da CF), com fé pública, ingresso por concurso e a disciplina da Lei nº 8.935/1994.
- Resolver a responsabilidade civil do delegatário (subjetiva, art. 22 da Lei nº 8.935/1994) e do Estado (objetiva e primária, Tema 777/STF).
- Percorrer a arquitetura da LRP: os quatro registros (RI, RTD, RCPN, RCPJ) e o que cada um tutela.
- Aplicar os princípios do registro imobiliário (publicidade, fé pública, prioridade, especialidade, legalidade/qualificação, continuidade, disponibilidade, instância, concentração) e distinguir matrícula × registro × averbação (art. 167 da LRP).
- Diferenciar as vias extrajudiciais — usucapião (art. 216-A) e adjudicação compulsória (art. 216-B, Lei nº 14.382/2022) — e conhecer a competência de notas e protesto (Lei nº 9.492/1997).
- Memorizar as súmulas decisivas do STJ (239, 84, 308, 375) e as teses do STF sobre cartórios e registro civil.
🏛️ Natureza dos serviços: atividade estatal exercida em caráter privado
O eixo constitucional é o art. 236 da CF/1988: “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.” A titularidade do serviço é do Estado; o exercício é entregue a uma pessoa física (nunca a pessoa jurídica), aprovada em concurso público de provas e títulos. A delegação não é cargo público nem emprego: o notário/registrador é agente público em sentido amplo (particular em colaboração), remunerado por emolumentos, não pelos cofres públicos.
Caput: serviços exercidos em caráter privado, por delegação.
§1º: lei regula as atividades, disciplina a responsabilidade civil e criminal dos notários, oficiais e prepostos, e define a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§2º: lei federal fixa normas gerais para os emolumentos.
§3º: o ingresso depende de concurso público de provas e títulos, e nenhuma serventia fica vaga, sem concurso de provimento ou remoção, por mais de seis meses.
A Lei nº 8.935/1994 (“Lei dos Notários e Registradores”, ou Lei Orgânica dos serviços) regulamenta o art. 236. Seu art. 1º define a finalidade: garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. O art. 3º qualifica notário e registrador como profissionais do direito, dotados de fé pública. O art. 5º lista os titulares: tabeliães de notas; tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos; tabeliães de protesto de títulos; oficiais de registro de imóveis; oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas; oficiais de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas; oficiais de registro de distribuição.
A delegação é conferida a pessoa natural, jamais a pessoa jurídica ou sociedade mercantil — e a serventia não integra a Administração indireta. Também não há “estabilidade” nem aposentadoria compulsória do delegatário na condição de servidor: a extinção da delegação segue o art. 39 da Lei nº 8.935/1994 (morte, aposentadoria facultativa, invalidade, renúncia, perda por decisão administrativa ou judicial). E cuidado: o STF admite que titulares que ingressaram por concurso antes da CF/1988 tenham regime peculiar, mas, sob a Constituição vigente, sem concurso não há delegação válida.
⚖️ Responsabilidade civil: delegatário (subjetiva) × Estado (objetiva)
O ponto é campeão de prova de magistratura porque combina Direito Civil, Constitucional e Administrativo. A redação original do art. 22 da Lei nº 8.935/1994 sugeria responsabilidade objetiva do delegatário. A Lei nº 13.286/2016 alterou o dispositivo e assentou a responsabilidade subjetiva.
Notários e oficiais de registro respondem pelos danos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, ou por atos dos substitutos e escreventes que designarem/autorizarem, assegurado o direito de regresso. A pretensão de reparação prescreve em 3 (três) anos, contados da data da lavratura do ato registral ou notarial.
“O Estado responde objetivamente pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem dano a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.”
Ou seja: a vítima pode acionar diretamente o Estado (responsabilidade primária e objetiva, art. 37, §6º, da CF); o Estado, depois, regressa contra o delegatário, que só responde se agiu com dolo ou culpa (subjetiva).
Não confunda os dois planos: perante o terceiro lesado, o Estado responde objetivamente; na relação interna, o tabelião/registrador responde subjetivamente (art. 22). Uma corrente admite ainda a legitimidade passiva concorrente do delegatário; o que a banca cobra como regra do Tema 777 é a responsabilidade objetiva e primária do Estado.
🧱 A arquitetura da Lei nº 6.015/1973 (LRP)
A LRP organiza os registros públicos em quatro grandes serviços. Guarde o mapa: cada um tem objeto, atos típicos e princípios próprios.
| Serviço | O que tutela | Atos típicos |
|---|---|---|
| RCPN — Registro Civil das Pessoas Naturais | Fatos e atos do estado das pessoas físicas | Nascimento, casamento, óbito, emancipação, interdição, ausência (art. 29) |
| RCPJ — Registro Civil das Pessoas Jurídicas | Existência legal de PJ de direito privado sem fim empresarial | Atos constitutivos de associações, fundações, sociedades simples, sociedades religiosas e partidos políticos; matrícula de jornais e oficinas de impressão |
| RTD — Registro de Títulos e Documentos | Conservação e eficácia de documentos contra terceiros (competência residual) | Registro de contratos, cauções, penhor comum, notificações; tudo que não caiba em outro registro (art. 127) |
| RI — Registro de Imóveis | Titularidade e ônus reais sobre bens imóveis | Matrícula, registro (art. 167, I) e averbação (art. 167, II) |
O partido político adquire personalidade jurídica com o registro de seu estatuto no RCPJ do Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas do Distrito Federal (Brasília) — e só depois registra o estatuto no TSE para obter capacidade eleitoral (Lei nº 9.096/1995). Já as sociedades religiosas (igrejas, ordens, associações confessionais) têm existência legal com o registro no RCPJ — não no registro empresarial. O edital cobra exatamente essa competência.
📇 RCPN — atos sujeitos a registro
O art. 29 da LRP submete a registro (assento): nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, interdições e sentenças declaratórias de ausência; e a averbação, entre outras: sentenças de nulidade/anulação de casamento, divórcio, separação e restabelecimento; atos de reconhecimento de filhos; alterações de nome. O nascimento deve ser declarado no prazo do art. 50 (regra: 15 dias). Na alteração do registro de transgênero, o STF (ADI 4275 e RE 670.422/Tema 761) firmou o direito à mudança de prenome e de gênero diretamente no RCPN, pela via administrativa, independentemente de cirurgia, laudo ou autorização judicial — averbada à margem do assento, sem constar a origem do ato na certidão.
📦 RTD — o registro de competência residual
O RTD tem dupla função: conservação do documento e produção de efeitos contra terceiros (oponibilidade erga omnes). O art. 127 lista os atos a ele sujeitos e encerra com a cláusula de competência residual: registram-se ali “quaisquer documentos, para sua conservação”, e todo ato que a lei mande registrar e não tenha registro próprio. O art. 129 arrola atos cujo registro é necessário para surtir efeitos em relação a terceiros (ex.: contratos de locação com cláusula de vigência em caso de alienação; cessões e caução de direitos; contratos de compra e venda com reserva de domínio de bens móveis).
Nem todo contrato precisa de registro para valer entre as partes — o registro no RTD serve à oponibilidade a terceiros. Ex.: a alienação fiduciária de veículos não precisa de registro no RTD (STF, RE 611.639/Tema 349 e ADIs 4227 e 4333) — a garantia se perfaz com o registro do contrato no órgão de trânsito competente para o licenciamento (art. 1.361, §1º, do CC). Confundir “eficácia inter partes” com “eficácia contra terceiros” é o erro clássico.
🏗️ Princípios do registro imobiliário
O RI é o coração da segurança das titularidades. No sistema brasileiro (registro de direitos, não de mera transcrição), a propriedade imóvel entre vivos só se transfere com o registro do título (arts. 1.227 e 1.245 do CC): “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245, §1º). Domine os princípios:
| Princípio | Conteúdo |
|---|---|
| Publicidade | O registro é público e presume-se conhecido de todos; gera oponibilidade erga omnes. |
| Fé pública / presunção | Presunção (relativa) de veracidade e exatidão do que consta na matrícula; ônus de provar o contrário é de quem impugna. |
| Prioridade | Quem prenota primeiro tem preferência: “prior in tempore, potior in iure”. A prenotação fixa a ordem no Protocolo (art. 186). |
| Especialidade | Identificação precisa do imóvel (objetiva) e das partes (subjetiva) — sem individualização não se registra. |
| Legalidade / qualificação | O registrador exerce controle de legalidade do título; pode recusar registro por nota de exigência e suscitar dúvida ao juízo (arts. 198 e seguintes). |
| Continuidade | Encadeamento das titularidades: só registra em nome de quem consta como titular anterior. Não há “salto” na cadeia dominial. |
| Disponibilidade | Ninguém transfere mais direito do que tem; o alienante deve figurar como titular disponível daquele bem/quota. |
| Instância / rogação | O registrador não age de ofício: registra a requerimento do interessado (salvo hipóteses legais de atuação de ofício). |
| Concentração | Tudo que possa afetar o imóvel deve constar da matrícula; o terceiro não é obrigado a investigar fora dela (art. 54 da Lei nº 13.097/2015). |
📑 Matrícula, registro e averbação (art. 167 da LRP)
Matrícula (art. 176): identidade do imóvel; cada imóvel tem uma única matrícula, aberta por ocasião do primeiro registro sob a vigência da lei. Registro (art. 167, I): atos que constituem, transmitem ou oneram direitos reais — compra e venda, hipoteca, usufruto, servidão, penhora, incorporação, instituição de bem de família etc. Averbação (art. 167, II): fatos que alteram ou complementam o já registrado sem constituir direito real novo — mudança de nome, estado civil, construção/demolição, cancelamentos, cláusulas.
🛠️ As vias extrajudiciais na LRP
A LRP concentrou no Registro de Imóveis procedimentos que antes exigiam sentença. Dois se destacam:
- Usucapião extrajudicial (art. 216-A): introduzido pelo CPC/2015, permite reconhecer a usucapião diretamente no cartório do RI, mediante requerimento instruído por ata notarial lavrada pelo tabelião de notas (atestando o tempo de posse), planta e memorial assinados, e anuência dos titulares e confrontantes. Silêncio dos notificados agora é interpretado como concordância (redação da Lei nº 13.465/2017). A via extrajudicial não exclui a judicial (art. 216-A, §10).
- Adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B): inserido pela Lei nº 14.382/2022, permite ao promitente comprador (ou cessionário/sucessor) obter a transferência da propriedade diretamente no RI, provando o inadimplemento do promitente vendedor, sem necessidade de ação judicial. Preserva-se a via judicial da adjudicação compulsória.
A Lei nº 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), modernizando a LRP: registro eletrônico, interconexão de serventias e a adjudicação extrajudicial do art. 216-B. É a grande novidade recente do tema — provável fonte de questão “atualidade” em prova de magistratura.
✒️ Tabelionato de Notas e Tabelionato de Protesto
Notas (Lei nº 8.935/1994, arts. 6º e 7º)
Ao tabelião de notas compete, com exclusividade: lavrar escrituras e procurações públicas; lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; lavrar atas notariais; e, não privativamente, reconhecer firmas e autenticar cópias. A escritura pública é da substância do ato (ad solemnitatem) nos negócios de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC). O livre escolha do tabelião de notas independe do domicílio das partes ou do lugar do bem (art. 8º).
Protesto (Lei nº 9.492/1997)
O protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida (art. 1º). O tabelião de protesto não julga o mérito da dívida: apenas certifica a impontualidade. Registre para a prova: intimação do devedor; possibilidade de pagamento no tríduo; e cancelamento do protesto mediante apresentação do documento protestado ou de declaração de anuência do credor.
📚 Súmulas e teses que a banca cobra
- Súmula 239/STJ — o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
- Súmula 84/STJ — admite-se embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro.
- Súmula 308/STJ — a hipoteca firmada entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
- Súmula 375/STJ — o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
- Tema 777/STF — responsabilidade objetiva do Estado pelos atos de tabeliães e registradores, com regresso ao delegatário em caso de dolo ou culpa.
- ADI 4275 / Tema 761/STF — alteração de prenome e gênero de transgênero diretamente no RCPN, sem cirurgia ou autorização judicial.
As Súmulas 239 e 84 protegem o promitente comprador mesmo sem registro do compromisso — mas cuidado: para a oponibilidade a terceiros e a aquisição do direito real do promitente comprador (art. 1.417 do CC), o registro importa. O que as súmulas dispensam é o registro para exigir a outorga da escritura (adjudicação) e para defender a posse por embargos de terceiro — não confunda os planos.
Determinado tabelião de notas, ao lavrar escritura de compra e venda, comete erro que causa prejuízo patrimonial a terceiro de boa-fé.
À luz da CF/1988 e da jurisprudência do STF, assinale a opção correta.
A) O terceiro lesado só pode acionar o tabelião, jamais o Estado, por se tratar de atividade privada.
B) O Estado responde objetivamente perante o terceiro, com regresso ao tabelião se houver dolo ou culpa.
C) A responsabilidade do Estado, no caso, é subjetiva, exigindo prova de culpa do próprio ente estatal.
D) O tabelião responde objetivamente perante o terceiro, sem necessidade de perquirir culpa ou dolo.
E) Por ser delegatário, o tabelião é imune a qualquer responsabilização civil pelos atos da serventia.
Gabarito: B. O Tema 777/STF fixou que o Estado responde objetivamente pelos atos de tabeliães e registradores, assegurado o regresso contra o delegatário nos casos de dolo ou culpa (art. 22 da Lei nº 8.935/1994, subjetiva). A) e C) contrariam a tese; D) inverte o critério (o delegatário responde subjetivamente); E) é falsa: há responsabilidade civil, criminal e disciplinar (art. 236, §1º, da CF).
Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), texto consolidado no Planalto — leia com atenção o art. 1º (serviços), o art. 29 (RCPN), o art. 127 (RTD), os arts. 167–176 (RI: matrícula, registro e averbação) e os arts. 216-A e 216-B (usucapião e adjudicação extrajudiciais). Complemente com a Lei nº 8.935/1994 (arts. 1º, 3º, 5º, 6º, 7º e 22) e a Lei nº 9.492/1997 (protesto).
Pergunte ao agente — ele é seu professor: pode explicar de outro jeito, criar exercícios extras ou aprofundar qualquer ponto desta lição.